裁判要旨

被查封的房产属于商用性质，则房产的买受人不具备购房消费者的条件。对房产享有建设工程优先受偿权或者抵押权等优先顺位的权利人，有权根据申请执行人异议之诉，主张准许对被查封的房产强制执行的，人民法院予以支持。

案情简介

一、2016年1月4日，徐青与鼎城公司签订《商品房买卖合同》，徐青购买鼎城公司“龙湾一号”商铺一套，并出租给一成公司管理和使用。

二、2016年11月21日，宜宾中院因纳建公司与鼎城公司工程款索赔一案，查封鼎城公司的商铺，其中包括徐青购买的案涉商铺一套。

三、鼎城公司提出执行异议，宜宾中院作出执行裁定，裁定驳回鼎城公司的异议请求。徐青亦提出执行异议，宜宾中院裁定中止对案涉商铺的执行。纳建公司不服该裁定，起诉主张许可对案涉商铺强制执行。

四、宜宾中院一审认为，生效判决已经认定徐青签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部借款，且实际进行了交付，徐青对案涉商铺享有物权期待物权，遂判决驳回纳建公司的诉讼请求。纳建公司不服，提起上诉。

五、四川高院二审认为，在查封前，徐青已实际占有商铺，且因非其自身原因未能办理过户，遂驳回纳建公司的上诉。纳建公司不服，申请再审，并提交生效判决证明其对案涉商铺所属的工程价款享有优先受偿权。

六、最高法院提审本案，再审认为，因案涉商铺属于商业性质，不属于居住性质，故徐青不属于购房消费者，不能排除纳建公司的强制执行，改判准许纳建公司对案涉商铺的强制执行。

裁判要点

本案的争议焦点是纳建公司主张准许对案涉商铺强制执行能否获得支持，最高法院在本院认为部分的裁判要点如下：

第一，纳建公司对案涉商铺享有法定的优先受偿权。纳建公司因工程款纠纷提起诉讼，并申请查封了案涉商铺所属的建设工程，且生效判决确认其对案涉商铺折价或者拍卖价款享有优先受偿权。因此，纳建公司对案涉商铺享有优先受偿权。

第二，徐青非购房消费者、不足以对抗优先受偿权。购房消费者应是直接用于满足其生活居住需要才享有比建设工程价款优先受偿权更优的权利。事实上，徐青购买案涉商铺是投资而非居住，不属于购房消费者，不足以对抗优先受偿权。

实务经验总结

对房产的强制执行，如何确定权利顺位，实务中的争议非常大。鉴于此，现结合本案，将实务经验总结如下：

第一，对于买受人而言。在购买房产时，一定要对购买的房屋属性调查清楚，究竟是商用的房屋，还是民用的房屋。如果没有证据证明确实存在因居住需求而购买房屋，那么则存在虽然购买了房屋，但无法取得房屋所有权，亦无法排除其他具有优先顺位的权利人对所购房屋的强制执行。

第二，对于债权人而言。遇到买受人主张作为购房消费者主张排除强制执行时，债权人既要明确自身债权的性质，即是属于法定优先权还是属于担保物权，也要弄清对方及权利的性质，即是一般买受人还是购房消费者，进而根据不同的权利顺位，依据申请执行人异议之诉主张准许对标的物的强制执行。

相关法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）

第二百三十四条（原第二百二十七条） 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2022〕11号）

第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十一条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十二条 对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《中华人民共和国消费者权益保护法》（2014年3月15日实施）

第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。第五条 国家保护消费者的合法权益不受侵害。国家采取措施，保障消费者依法行使权利，维护消费者的合法权益。

法院判决

围绕上述争议焦点，最高法院在本案再审民事判决书的“本院认为”部分阐述如下：

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建设工程价款优先受偿权类似于留置权人的优先受偿权，基于承包人是工程的实际施工人，其对发包人享有的工程价款已物化到了工程本身，故对于工程享有的优先权优于抵押权和其他债权。纳建公司是因工程款纠纷提起诉讼，在诉讼中申请对涉案商铺进行查封才导致的本案执行异议之诉，原审中纳建公司已在工程价款优先受偿权的有效请求期限内提起诉讼，并经生效判决确认对案涉商铺折价或拍卖价款享有优先受偿权。原判未注意到该事实将纳建公司申请执行的债权作为普通的金钱债权予以审查，错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分价款的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受到消费者权益保护法的保护。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，才能称为上述批复中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优的权利。徐青购买的是商铺，目的是投资，并非用于居住，其享有的权利并不足以对抗纳建公司享有的建设工程价款优先受偿权,因此，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。

综上，徐青就案涉商铺享有的权利并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，不足以排除纳建公司申请的执行。

案件来源

四川纳建建设工程有限公司与徐青、宜宾鼎城置地有限责任公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书【最高人民法院（2020）最高法民再122号】

延伸阅读

在检索大量类案的基础上，总结相关裁判规则如下，供读者参考：

裁判规则一：买受人购买商铺具有投资性质，不具有居住性质，不属于购房消费者，不能排除抵押权人对商铺的强制执行。

案例一：最高人民法院在重庆国际信托股份有限公司与周清源、遵义新奥房地产开发有限公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书【（2020）最高法民终1132号】中认为，本案争议的关键问题是周清源能否依据执行异议和复议规定第二十八条的规定排除执行法院对案涉房产的强制执行。这一问题的实质是如何处理一般的房屋买卖合同买受人的权利与抵押权的关系。根据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。周清源与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周清源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。

裁判规则二：在案涉房屋查封前，购房人已合法占有和取得案涉房屋的使用权，且非因自身原因导致不能过户，符合购房消费者的标准，主张排除抵押权人对案涉房屋的强制执行，应予支持。

案例二：最高人民法院在建银国际资本管理（天津）有限公司与张百合及一审第三人大连中天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事裁定书【（2020）最高法民申1482号】中认为，经查，张百合作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明张百合交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向张百合交付了案涉房屋，张百合也为案涉房屋交纳了水电费、采暖费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，张百合在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以张百合等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因张百合自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定张百合的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的条件，并无不当。

裁判规则三：在案涉房屋查封时，购房人还有另外一套符合居住条件的房屋，在无其他证据证明其不满足居住需求的情况下，不符合购房消费者的标准，不能排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

案例三：最高人民法院在黄云考与平阳首丞资产管理合伙企业（有限合伙）、中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书【（2020）最高法民终323号】中认为，黄云考、毛美莉与林垟公司签订的案涉商品房买卖合同的落款时间为2014年3月20日。案涉房屋被一审法院查封的时间为2014年11月6日。黄云考签订案涉商品房买卖合同时，其名下有一套房产，建筑面积为180.08平方米，位于浙江省苍南县灵溪镇。2018年12月20日，黄云考将该房屋产权转移给他人。根据黄云考一审庭审中的陈述，其在此房屋居住至2018年。因案涉商品房买卖合同签订时至2018年12月20日期间，黄云考有用于居住的其他房屋，一审法院结合本案实际情况认定本案不符合异议复议规定第二十九条关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，并无不当。黄云考上诉主张买受人名下无其他用于居住的房屋的判断时点应考虑执行异议之诉案件一审庭审辩论终结时买受人的居住状况，于法无据。另黄云考主张上述浙江省苍南县灵溪镇房屋系为其姐姐代持，实为其姐姐所有，但缺乏证据证实，亦与其长期居住于此的情况不符。由此，因本案不符合异议复议规定第二十九条规定的情形，黄云考对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止执行案涉房屋的上诉请求，本院不予支持。

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